Wspólnota mieszkaniowa
powstaje z mocy prawa wszędzie tam, gdzie w budynku jest co najmniej dwóch wyodrębnionych właścicieli. Z tą chwilą Wspólnota Mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną. Sytuację prawną Wspólnot określa ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku (Dz.U.00.80.903). W przypadku małych Wspólnot (do 7 lokali) zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego (Dz.U.64.16.93) nakładające wymóg jednomyślności przy podejmowaniu czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu (art. 199 k.c.). Następnie mogą być stosowane przepisy ustawy o własności lokali.
Wspólnoty Mieszkaniowe zobowiązane są do wyboru Zarządu Wspólnoty, który kieruje jej sprawami i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Chcąc zapewnić profesjonalne zarządzanie nieruchomością wspólną – a taką gwarantują licencjonowani Zarządcy – Wspólnota ma tylko jedno wyjście: musi znaleźć firmę zarządzającą spełniającą takie warunki.
Wspólnota Mieszkaniowa powinna posiadać NIP, Regon, odrębny rachunek bankowy, a także prowadzić odpowiednią księgowość i rozliczać się z urzędem skarbowym. Zobowiązana jest również do przeprowadzania bieżących remontów i utrzymywania budynku w stanie, jaki określają przepisy prawa budowlanego (m.in. nakładają na każdą Wspólnotę obowiązek przeprowadzania rocznych i pięcioletnich przeglądów technicznych, prowadzenia Książki obiektu budowlanego, która winna być do wglądu dla odpowiednich służb).
Niezbędnym – do prawidłowego planowania i przeprowadzania remontów jest fundusz remontowy. Wysokość zaliczki na wspomniany fundusz ustala Wspólnota.
Wspólnota powinna pamiętać o ubezpieczeniu nieruchomości wspólnej oraz o ubezpieczeniu OC. Dzięki temu Właściciele mogą uchronić się od pokrycia roszczeń ewentualnego poszkodowanego, który dozna uszczerbku na zdrowiu lub majątku np. po uderzeniu od spadającej dachówki, odpadnięcia tynku itp.
Własność i współwłasność
Samodzielny lokal – wedle Ustawy o własności lokali z dnia – składa się z jednej lub kilku izb, wydzielonych w obrębie budynku trwałymi ścianami, przy czym dla mieszkania przewidziano dodatkowe warunki. Musi być przeznaczony na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służyć zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, spełniać wymóg samodzielności, a także warunki techniczne zawarte w prawie budowlanym, a o tym decyduje starosta w zaświadczeniu. We wspólnocie własnością indywidualną jest mieszkanie i pomieszczenia do niego przynależne.
Pomieszczenia przynależne to części składowe lokalu. Należą one do jego właściciela, jeżeli wymieniono je w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, a ich metraż wliczono do powierzchni lokalu. Ich posiadanie zwiększa udział właściciela we współwłasności nieruchomości wspólnej – płaci on wtedy więcej na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Pomieszczenia przynależne nie muszą bezpośrednio przylegać do lokalu, mogą być również położone na innych kondygnacjach lub poza budynkiem, w którym się znajduje lokal, ale muszą się mieścić w granicach nieruchomości gruntowej. Przede wszystkim należą do nich: garaże, piwnice, strychy i inne pomieszczenia gospodarcze.
Współwłasnością właścicieli lokali jest nieruchomość wspólna, do której zalicza się: grunt, na którym stoi budynek, i te części domu, które nie służą wyłącznie do użytku jednego właściciela lokalu. Są to: klatki schodowe, korytarze, pralnie, suszarnie. W jej skład wchodzą również urządzenia wykorzystywane przez wszystkich mieszkańców, czyli windy, instalacje wodociągowe, elektryczne oraz niektóre ich fragmenty znajdujące się w mieszkaniach (rury wodno-kanalizacyjne do zaworu głównego i liczniki energii elektrycznej), a także pomieszczenia użytkowe i mieszkania powstałe z części wspólnej nieruchomości, których nie wyodrębniono prawnie.